2012年5月1日火曜日

滞納した管理費

管理費滞納とは
マンションなどで所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。 一般的には、買受人が負担しています。 管理費の額などは競売事件記録および管理会社で確認できます。

滞納管理費の請求
売り主と買い主の当事者間の関係:
管理費、特別修繕費(修繕積立金)支払わないままマンションの専有部分が売買(譲渡)された場合。 原則的には、売主(譲渡人)と買主(譲受人)の双方に支払の義務が存在します。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。 その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。 従って、管理組合は、どちらに対しても請求することが出来ることになります。 しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではありません。

買主の責任:

区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。 この法律により次のような規約が用意されます。

(規約及び集会の決議の効力)第○条 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

なお売買でなく競売でも同じです。 ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。

なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。

滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で 「管理費等滞納の時効は5年である 」との判決が出ました。 また、裁判で 「判決」をもらったり、 「仮執行宣言付支払督促 」をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。

民法第147条の時効の中断は、(1)請求 (2)差押え・仮差押又は仮処分 (3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。 支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも 「承認 」に当ります。 書面で 「承認 」の事実を残すことも時効中断になります。

滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。 そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面(重要事項説明書)に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。

管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る!

・ 配当要求が出来ます。
  買受人(競落人)が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続きです。

・ 配当要求は時効を中断します。

・ 抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の債権よりも後順位となります。

管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の滞納税の支払を確保することになります。 管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却をしてもらった方が有利なことになります。

任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされていなかったという話を聞きます。 その場合は、購入者に支払の義務が有ります。 また、その 任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。 もし くは、都庁・県庁の 不動産業者を監督する部署へご相談されることをお勧めします

リゾート地の中古のマンションが4万円で購入可能
最近しばしばテレビのニュース番組の中で、温泉地に建てられてマンションが4万円とか5万円とかで購入できる。 そのマンションには温泉が設備が有って24時間利用可能。 冬はスキーと温泉が楽しめるなんて報道されているのを観ることがあります。

でも、そんなに安い買い物のマンションがなかなか売れないのです。 理由は、滞納されている管理費に有ります。 購入者は滞納されている管理費を払わないといけないのです。  部屋によっては、滞納されている管理費が670万円ってのもありました。 滞納された管理費は誰かが払わなければならないのです。

任意売却を依頼されるマンションの中に、管理費の滞納額がたったの27万円~45万円で競売にかけられてしまうことがありました。 マンションを管理している管理組合としては、いかなる手を使ってでも管理費の回収を図りたいと考えております。


2011年4月15日金曜日

増加競売(滌除)

増加競売とは
増加競売、別名、てき除と言います。

増加競売・滌除は、現在は廃止された制度です。 平成16年3月までは、この増加競売は存在しておりました。 なぜ、この増加競売(てきじょ)が廃止されたのか。 この増加競売は、抵当権者にとっては非常に不利な制度だったからです。

現在は存在しませんが、平成16年3月以前には、増加競売専門の不動産業者さんが多数存在しておりました。 競売で業者が大儲けをしていた時代です。 この増加競売で自社ビルを2棟・3棟建てた業者さん達の話題が頻繁に有った時代です。

滌除・増加競売とは
住宅ローンの残りが5,000万円で、現況の時価相場2,000万円の不動産が有ると仮定します。

当然、ローンが残っているので金融機関によっては、この不動産には抵当権が設定されております。 この抵当権をきれいにするために滌除します。

まず、所有者の親戚・友人・親兄弟の誰かに抵当権付のまま、例えば1万円にて売却して不動産登記します。 その人が抵当権者(銀行)に対して不動産の時価相当額を考慮して2,000万円支払うと通知します。

通知を受けた抵当権者はその2,000万円で納得するか、競売申し立てるしかありません。 納得すれば2,000万円を受け取って抵当権抹消となります。

納得せずに競売申し立ても可能ですが、その不動産が2,000万円の1割増の2,200万円以上で落札されなければ申し立てた抵当権者が2,200万円で買わなくてはいけません。 これを増価競売といいます。

(なお滌除後に無担保で残る3,000万円(あるいは2,800万円)のローン残債は返済していかねければなりません。) しかし、多くの場合、自己破産をしてしまったり、返済から逃げ回ったりしていたようです。

2011年4月10日日曜日

占有者 とは

占有者とは
その場所について直接の支配と監督権を持つ者で、他人の立ち入りについて許可・禁止できる立場にある者をいう。

マンションなどに当てはめると、区分所有者以外で、専有部分の貸与を受けた賃借人を言いますが、区分所有者と同居している親族も含まれます。

落札した物件に占有者がいる場合、「裁判所がその占有を賃借権として認めた場合等」の一定の条件を除いては、買受人は『引渡命令~強制執行』に より占有の排除を申立てることができます。

・ 賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行と任意明渡しを並行して行います。

・ 任意明渡交渉の場合は開札日の翌月末を目安として交渉し、一般的に退去費用は出ても約30万円(引越代と転居先の敷金程度)です。

・ 任意交渉で不可能な場合は強制執行の手続きに移ります。 執行費用は約30万円~50万円が目安ですが、残金納付して所有権移転後 でなければ執行申立できません。 強制執行の断行(明渡し)まで申立から2~3ヶ月掛かります。

・ 実際に強制執行により明渡しをするケースは非常に少ないのが現状です。なぜなら占有者にとって強制執行はお金を貰えるどころか、逆に後から執行費用を請求される等、 何のメリットも無いからです。

・ 執行費用と同額程度の負担で迅速に明渡しが受けれるなら、任意交渉の方がメリットが有ると捉える買受人も居ますが、一切の退去費用は出さないという 買受人も居ます。

・ 競売落札後、占有する側にとっても強制執行されるくらいなら、お金を貰って任意での明渡しということを期待するかとは思いますが交渉は程々に妥協すべきでしょう。

2011年4月4日月曜日

占有権原とは

占有権原とは不動産に所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容です。

競売不動産は交換価値と使用価値が分離する場合があるので使用価値(占有権)が発生しますが、原則、落札者(買受人)が代金納付後は 競売不動産を使用する事が出来る。


第3者の占有者がいる例:
不法占有者が居住している場合:
不法占有者とは、競売落札した物件の代金納付後も、その物件を占有していると裁判所から引渡命令が出される人々をいう。

元の所有者・債務者は買受人の代金納付後の占有権原は認められない。
両親・子供・配偶者など債務者(所有者)と同視される占有者(占有権原が認められない)。
債務者(所有者)と生計を一つにする占有者。
債務法人の役員及びその家族(同族会社)
債務者(所有者)に依頼された占有の補助者・やくざ等(悪質な競売妨害とみなされる)。
占有のない賃借権は権原を認められない。(執行官が調査の時に占有していなければだめ)。
権原のない者からの転借人は認められない。
債権回収目的の占有は認められない。
通常の用法によらない占有は不法占有となる。(住宅なのに倉庫として利用している)
使用借権は解約か本訴で明渡しが請求できる。
そしてこれら占有者に速やかに立ち退いてもらうには明渡訴訟と明渡命令です。
明渡訴訟は、買受人が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。 費用は自費で、 判決までに6ヶ月など、とても時間がかかります。 しかし引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原に より占有しているものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得することができます。

そのため、最近の引渡命令を利用するようです。 この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出します。

2011年4月3日日曜日

次順位買受け申出とは

次順位買受け申出とは開札期日において、最高価買受申出人が売却代金を支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。

申出をするには ;
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。

トップで落札をしたのは良いが、残額代金の納付ができない人がごく稀におります。
その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。 しかし、先の入札の 際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされま す。

すなわち、第2順位の入札者は、以下の条件(時期、金額)を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。

1)
開札期日の終了までに申出をすること。
2)
第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。 なお、第2順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。 また、この 時点まで保証金は返還されません。

2011年3月31日木曜日

競売事件番号

競売事件番号
裁判所は競売が申立られると、それを事件として扱います。
そして、それら申立を競売事件として整理番号を付けて管理することになります。 その整理番号のことを事件番号といいます。

担保不動産競売事件と強制競売事件と形式競売事件

担保競売とは、年号○○年(ヶ)第○○○号 となっている事件番号です。

自宅を購入する際、銀行などの金融機関から住宅ローンの融資をうけての購入の場合、必ず「抵当権」を設定します。

抵当権とは、担保権の一種になり、(ケ)で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。

強制競売
とは、年号○○年(ヌ)第○○○号 となっている事件番号です。

裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。

どちらにしても、借金を返済できなくなったことが原因です。所有者の意思に関係なく、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。

形式競売事件とは、債務の清算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。 事件の性質に応じ(ヌ)又は(ケ)と表示されます。

事件番号の種類
民事裁判記録符号
簡易裁判所
イ  和解事件
ロ  督促事件
ハ  通常訴訟事件
手ハ 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
ハツ 飛躍上告受理事件
ニ  再審事件
へ  公示催告事件
ト  保全命令事件
借  借地非訟事件
ノ  民事一般調停事件
ユ  宅地建物調停事件
メ  商事調停事件
交  交通調停事件
公  公害等調停事件
ア  過料事件
キ  共助事件
サ  民事雑事件
地方裁判所
ワ  通常訴訟事件
手ワ 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
フオ 飛躍上告受理事件
カ  再審事件
ヨ  保全命令事件
タ  人事訴訟事件
レ  控訴事件
レツ 上告受理事件
ソ  抗告事件
ソラ 抗告受理事件
チ  民事非訟事件
ヒ  商事非訟事件
借チ 借地非訟事件
シ  罹災都市借地借家臨時処理事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理事件
セ  農事調停事件
ス  鉱害調停事件
リ  事情届に基づいて執行裁判所が実施する配当等手続事件
ヌ  不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件
ル  債権及びその他の財産権に対する強制執行事件
ケ  不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械を目的とする担保権の実行としての競売等事件
ナ  債権及びその他の財産権を目的とする担保権の実行及び行使事件
ヲ  執行雑事件
企  企業担保権実行事件
フ  破産事件
コ  和議事件
ミ  会社更生事件
船  船舶所有者等責任制限事件
油  油濁損害賠償責任制限事件
ホ  過料事件
エ  共助事件
モ  民事雑事件
人  人身保護事件
人モ 人身保護雑事件
高等裁判所
ネ  控訴事件
ネオ 上告受理事件
ラ  抗告事件
ラク 抗告受理事件
ム  再審事件
ツ  上告事件
ツチ 特別上告受理事件
ウ  民事雑事件
人ナ 人身保護事件
人ウ 人身保護雑事件
最高裁判所
オ  上告事件
テ  特別上告事件
ク  抗告事件
ヤ  再審事件
マ  民事雑事件
刑事裁判記録符号
簡易裁判所
い  略式事件
ろ  公判請求事件
は  証人尋問請求事件
に  証拠保全請求事件
ほ  再審請求事件
へ  共助事件
と  刑事補償請求事件
ち  訴訟費用免除申立事件
り  交通事件即決裁判手続請求事件
ぬ  費用補償請求事件
る  雑事件
地方裁判所
わ  公判請求事件
か  証人尋間請求事件
よ  証拠保全請求事件
た  再審請求事件
れ  共助事件
そ  刑事補償請求事件
つ  起訴強制事件
ね  訴訟費用免除申立事件
な  費用補償請求事件
む  雑事件
高等裁判所
う  控訴事件
の  第一審事件
お  再審請求事件
く  抗告事件
や  費用補償請求事件
ま  刑事補償請求事件
け  決定に対する異議申立事件
ふ  訴訟費用免除申立事件
て  雑事件
最高裁判所
あ  上告事件
さ  非常上告事件
き  再審請求事件
ゆ  上告受理申立事件
め  移送許可申立事件
み  判決訂正申立事件
し  特別抗告事件
ひ  費用補償請求事件
も  刑事補償請求事件
せ  訴訟費用免除申立事件
す  雑事件
没収の裁判の取消事件記録符号
下級裁判所
収い 簡易裁判所
収ろ 地方裁判所
収は 家庭裁判所
高等裁判所
収に 第一審事件
収ほ 控訴事件
最高裁判所
収へ 第一審事件
収と 上告事件
行政事件記録符号
簡易裁判所
行ア 共助事件
行イ 雑事件
地方裁判所
行ウ 訴訟事件
行エ 飛躍上告受理事件及び上告受理事件
行オ 再審事件
行カ 抗告受理事件
行キ 共助事件
行ク 雑事件
高等裁判所
行ケ 訴訟事件(第一審)
行コ 控訴事件
行サ 上告受理事件
行シ 特別上告受理事件
行ス 抗告事件
行セ 抗告受理事件
行ソ 再審事件
行タ 雑事件
最高裁判所
行チ 訴訟事件 第一審
行ツ 上告事件
行テ 特別上告事件
行ト 抗告事件
行ナ 再審事件
行ニ 雑事件
その他の記録符号
家庭事件記録符号
家  家事審判事件
家イ 家事調停事件
家ハ 家事共助事件
家ロ 家事雑事件
少  少年保護事件
少ハ 準少年保護事件
少イ 成人刑事事件
少ニ 少年審判等共助事件
小ロ 少年審判雑事件
少ホ 成人刑事雑事件
法廷等の秩序維持に関する法律違反事件記録符号
秩い 簡易裁判所
秩ろ 地方裁判所
秩は 家庭裁判所
高等裁判所
秩に 第一審事件
秩は 抗告事件
秩へ 異議申立事件
最高裁判所
秩と 第一審事件
秩ち 特別抗告事
裁判官の分限事件記録符号
分  第一審事件
分ク 抗告事件

2011年3月26日土曜日

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構
設立 : 平成19年4月1日
目的 : 一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応 した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供その他の援助の業務を行うほか、一般の金融機関による融通を補完するための災害復興建築物 の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に 寄与します。

資本金 : 6,976.55億円(平成22年度末見込み※、全額政府出資)


 
平成21年度第1次補正予算の執行見直しに伴う2,300億円の国庫 返納及び平成22年度当初予算を反映したもの
店舗 : 本店 〒112-8570 東京都文京区後楽1-4-10
支店 全国の主要都市に11店舗

常務内容 : 住宅金融支援機構は、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を業務の柱とするほか、民間住宅ローンの円滑な供給を促 進する住宅融資保険業務や住宅関連の情報提供の業務、政策上重要で民間金融機関では対応が困難な融資業務などを行います。 (住宅金融支援機構のサイトから抜粋)

利用条件および融資対象
  • 一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行い、かつ、申込日における残高が50万円以上ある方
  • 勤務先から住宅手当・利子補給・社内融資などの援助(負担軽減措置)が受けられる方
    (リフォームの場合は必要ありません。)
  • ご自分で所有及び居住する住宅を建設される方、購入される方、リフォームされる方
  • 年収に占めるすべてのお借入れ※の年間合計返済額の割合(=総返済負担額)が次の基準を満たす方

    400万円未満 = 30%以下
    400万円以上 = 35%以上
  • 申込日現在、70歳未満の方(リフォーム融資は79歳未満の方)
    (親子リレー返済を利用される方は、70歳(リフォーム融資は79歳)以上でも申込めます。)
    ※  連帯債務者(収入合算、親子リレー返済、共有などのため)をたてることもできます。
    ※  連帯保証人は、必要ありません。(参照: 住宅金融支援機構のご利用条件・融資対象)
フラット35
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までの金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
フラット35は、「金利変動がない安心」で大切なマイホームの取得とその後のライフプランをサポートします。(フラット35のページから)

フラット35のメリット
最長35年の長期固定金利住宅ローン
「フラット35」は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。資金のお受け取り時に返済終了までの金利・返済額が確定します。

保証料無し・繰上げ返済手数料ゼロ
通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。保証人も必要ありません。 また、ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料は一切いただきません。

機構の基準による住まい作りを応援
住宅の断熱・耐久性などについて、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。

併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要で、お客様のご負担となります。物件検査手数料は、適合証明機関によって異なります。

返済中も安心サポート
多様な返済方法変更のメニューを揃え、返済についてお悩みをお持ちのお客様に、親身になって返済相談に応じ、お客様のご事情に合った返済方法の変更をご提案しております。

また、お客様に万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険、さらに3大疾病保障付機構団体信用生命保険もご用意しています。

フラット35が利用できる人の条件
  • お申し込み時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済をご利用される場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 年収に占めるすべてのお借り入れ(フラット35を含みます。)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たしている方(収入を合算することもできます。)
       ・ 400万円未満 = 30%以下
・ 400万円以上 = 35%以上
  • ※ すべてのお借り入れとは、フラット35のほか、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払いによる購入を含みます。)等のお借り入れをいいます。(収入合算者の分を含みます)
  • お借り入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、お申し込みご本人が共有持分を持つこと等の要件があります。
(注) 年収については、原則として、お申し込み年度の前年(平成22年度においては平成21年1月~12月)の収入で審査します。 参考: フラット35のご利用条件