2012年5月1日火曜日

滞納した管理費

管理費滞納とは
マンションなどで所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。 一般的には、買受人が負担しています。 管理費の額などは競売事件記録および管理会社で確認できます。

滞納管理費の請求
売り主と買い主の当事者間の関係:
管理費、特別修繕費(修繕積立金)支払わないままマンションの専有部分が売買(譲渡)された場合。 原則的には、売主(譲渡人)と買主(譲受人)の双方に支払の義務が存在します。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。 その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。 従って、管理組合は、どちらに対しても請求することが出来ることになります。 しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではありません。

買主の責任:

区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。 この法律により次のような規約が用意されます。

(規約及び集会の決議の効力)第○条 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

なお売買でなく競売でも同じです。 ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。

なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。

滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で 「管理費等滞納の時効は5年である 」との判決が出ました。 また、裁判で 「判決」をもらったり、 「仮執行宣言付支払督促 」をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。

民法第147条の時効の中断は、(1)請求 (2)差押え・仮差押又は仮処分 (3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。 支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも 「承認 」に当ります。 書面で 「承認 」の事実を残すことも時効中断になります。

滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。 そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面(重要事項説明書)に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。

管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る!

・ 配当要求が出来ます。
  買受人(競落人)が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続きです。

・ 配当要求は時効を中断します。

・ 抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の債権よりも後順位となります。

管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の滞納税の支払を確保することになります。 管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却をしてもらった方が有利なことになります。

任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされていなかったという話を聞きます。 その場合は、購入者に支払の義務が有ります。 また、その 任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。 もし くは、都庁・県庁の 不動産業者を監督する部署へご相談されることをお勧めします

リゾート地の中古のマンションが4万円で購入可能
最近しばしばテレビのニュース番組の中で、温泉地に建てられてマンションが4万円とか5万円とかで購入できる。 そのマンションには温泉が設備が有って24時間利用可能。 冬はスキーと温泉が楽しめるなんて報道されているのを観ることがあります。

でも、そんなに安い買い物のマンションがなかなか売れないのです。 理由は、滞納されている管理費に有ります。 購入者は滞納されている管理費を払わないといけないのです。  部屋によっては、滞納されている管理費が670万円ってのもありました。 滞納された管理費は誰かが払わなければならないのです。

任意売却を依頼されるマンションの中に、管理費の滞納額がたったの27万円~45万円で競売にかけられてしまうことがありました。 マンションを管理している管理組合としては、いかなる手を使ってでも管理費の回収を図りたいと考えております。


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